Gli impianti sportivi istallati nel condominio rientrano nel generico concetto di istallazioni, opere e di manufatti, che servono all’uso e al godimento comune di tutti i condomini. La legge presume la proprietà comune dei condomini, ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Codice Civile, salvo che diversamente non risulti nei singoli atti di acquisto. Considerati tali dalla legge, le parti comuni dell’edificio sono strumentali al godimento delle proprietà dei singoli per cui da tale vincolo di destinazione funzionale, sorgono i caratteri dell’irrinunciabilità e della indivisibilità delle stesse. Per espressa e inderogabile previsione dell’art. 1118 c.c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. Succede quindi che, tenendo conto del criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1123 comma 1 del Codice Civile, “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. E’ quindi possibile che il regolamento condominiale preveda una diversa ripartizione delle spese tra i vari nuclei abitativi. Piscine, campi da tennis, pallavolo, calcetto o bocce e le varie strutture sportive contribuisco ad elevare il prestigio del complesso condominiale ed il benessere dei singoli condomini. Nessuno nega, tuttavia, che gli stessi siano fonte di problemi per la gestione, la ripartizione delle spese e, non da ultimo, per le responsabilità in caso di incidenti.
Come già anticipato, si tratta di beni che, in quanto comuni, restano vincolati ai criteri di indivisibilità, di obbligatorietà e di divieto di rinuncia alle spese comuni. Per questo motivo, il problema delle responsabilità per i danni che possono verificarsi durante o in conseguenza dell’uso degli impianti sportivi comuni da parte dei condomini oppure di ospiti estranei al condominio non va sottovalutato. Pertanto, è bene che ogni condominio dotato di uno o più impianti sportivi preveda una regolamentazione specifica dell’utilizzo da parte di tutti coloro che possono servirsene. Il regolamento, che stabilisce le condizioni e le modalità con cui si consente agli utenti di fruire di tali strutture comuni, può avere natura contrattuale oppure successivamente deliberato dall’assemblea. Nella suddetta scrittura devono essere stabiliti: i periodi stagionali di apertura e di chiusura degli impianti, gli orari giornalieri di frequentazione, il numero delle persone ammesse e quello massimo consentito per gli ospiti. Oltre questi, devono essere elencati tutti i divieti, i giochi che non possono praticarsi nelle aree a ciò destinate, all’uso di radio o all’accesso di animali negli impianti, per finire alle calzature o agli indumenti da indossare per non danneggiare i campi o per poter accedere alla piscina. In difetto di regolamento, spetta all’assemblea deliberare sul modo e sui tempi di uso degli impianti sportivi comuni.
Trattandosi di ordinaria gestione, è sufficiente che l’approvazione avvenga con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio portatori di almeno un terzo dei millesimi (ai sensi dell’articolo 1136 commi 2 e 3 del Codice Civile). Così come detto fino ad ora, anche i rumori sia di carattere soggettivo (le grida durante il gioco, la partita a tennis in notturna o gli schiamazzi in piscina) che di tipo oggettivo, derivante cioè dal gioco stesso (il gioco delle bocce) oppure dall’impianto depuratore della piscina devono essere oggetto di una disciplina. Orbene, in questi casi, vale il comune principio dettato dalla legge secondo cui il condomino o il proprietario di una unità immobiliare vicina agli impianti sportivi condominiali deve sopportare immissioni acustiche sino al limite della tollerabilità, fissato con riguardo al caso concreto e tenuto perciò presente le condizioni di luogo e di tempo in cui il rumore si verifica. Volendo concentrare l’attenzione sugli eventuali incidenti che dovessero verificarsi in caso di incidenti che potrebbero verificarsi, vediamo che potrebbero sorgere tre tipologie di responsabilità a carico del condominio, e di conseguenza a carico dell’amministratore, oppure del gestore degli impianti.
Qualora vi sia la violazione delle norme a prescindere dall’eventuale danno creato si ha una responsabilità amministrativa. Nel caso di danni causati a cose o persone, si ravvisa una responsabilità civile e, nei casi più gravi, penale. La responsabilità civile trova fondamento nell’obbligo che sussiste in capo al condominio di custodire tutti i beni comuni e si giustifica con l’inadempienza da parte dello stesso del dovere di provvedere ad eliminare le caratteristiche dannose delle cose. Pertanto, per escludere una propria responsabilità in relazione ad un danno verificatosi all’interno di un impianto sportivo comune, il condominio deve dimostrare di avere adottato tutte le misure richieste dalla legge in materia di sicurezza e gestione. Senza dubbio, qualora l’evento dannoso risulti conseguenza esclusiva dell’atteggiamento negligente di colui che subisce il danno, la responsabilità del condominio, inteso come custode della cosa, è esclusa. Ciò deriva dal fatto che il dovere del custode è quello di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa trova limite di fronte all’ipotesi di utilizzazione impropria della struttura sportiva stessa, come ad esempio l’uso in orari al di fuori di quelli consentiti o un uso spericolato del bene comune libera il condominio da responsabilità rispetto l’accaduto. Orbene, qualora adotti tutte le misure di sicurezza opportune, il condominio può escludere la propria responsabilità in caso di danni. Diversamente, può parlarsi di concorso di colpa, qualora il comportamento del danneggiato non sia di per sé sufficiente a causare il danno. Di conseguenza, il risarcimento sarà proporzionalmente ridotto in ragione della colpa del danneggiato stesso. Senza dubbio, la responsabilità dell’amministratore viene sostituita da quelle dei singoli condomini qualora quest’ultimi si rifiutino di adottare le misure di salvaguardia previste dalla legge, tenuto però presente che è la legge stessa ad attribuirgli il potere di intervenire con qualsiasi mezzo nel caso di urgente necessità. Al fine di fornire utili chiarimenti riguardo all’argomento oggetto del presente focus, è necessario specificare che non ricadono invece su tutti i residenti le spese dovute a danni provocati da singoli condòmini, così come quelle relative alla manutenzione dell’impianto non comune e sito nella esclusiva proprietà di un inquilino: nel primo caso pagano solo i responsabili mentre nel secondo caso le spese non ricadono sugli altri condomini nemmeno se il lavoro abbia ad oggetto il tetto ove è posta una piscina, in quanto detti lavori sono diretti ad evitare che dalle pareti possano derivare infiltrazioni in ragione del particolare uso.
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